Het dilemma van de gemeenten

Gemeenten lijken voor een dilemma te staan als het gaat om woningbouw. Er moet snel actie worden ondernomen, maar tegelijkertijd zijn er tal van zaken die roet in het eten kunnen gooien: van de technische en financiële haalbaarheid van bouwplannen tot het draagvlak, of gebrek daaraan, onder omwonenden en andere betrokkenen. Als gemeente wil je tenslotte dat een project lokaal goed valt en dat de beschikbare ruimte effectief wordt bebouwd, met woningen die betaalbaar zijn en aansluiten bij de wensen van toekomstige eigenaren en huurders en van de volgende generaties.

Het traditionele ontwikkelen en bouwen

De traditionele manieren van ontwikkelen en bouwen maakt dit nog te vaak lastig. Wanneer ontwikkelaar en aannemer gescheiden van elkaar werken is in deze vroege fase vaak onduidelijk of het plan economisch haalbaar is. Wanneer blijkt dat een project financieel niet haalbaar is moet het terug naar de tekentafel, met een onnodige vertraging tot gevolg. Of er wordt gebouwd zonder de behoeften van kopers en huurders te implementeren, waardoor een project niet volledig verkocht wordt of er niet met plezier gewoond wordt. Een gemiste kans voor een duurzame wijk. 

De meerwaarde van een gestandaardiseerd proces

Om dit soort issues aan de voorkant te tackelen, gaat de Dit is wonen-aanpak uit van een gestandaardiseerd proces met alles-behalve-standaard woningen. In dit proces wordt aan de voorkant een haalbare business case gecreëerd, samen met alle betrokken partijen. Dat betekent dat het project integraal technisch en financieel kloppend wordt gemaakt, maar dat er ook actief contact wordt gezocht en wordt geparticipeerd met de buurt, en met potentiële kopers. Hoe kunnen zij prettig wonen en hoe zien zij hun wijk groeien én bloeien? Met de informatie die in dit deel van het proces wordt opgehaald, wordt er net zo lang aan het project geschaafd tot het 100% klopt.

Zo is alles in kannen en kruiken voor de uitvoering begint en komt niemand voor verrassingen te staan. Met als gevolg een bouwproject dat past bij de locatie en dat op tijd opgeleverd wordt. 

Het Arnhemse voorbeeld: Westhof

Hoe dat eruit ziet in de praktijk? De Dit is wonen-aanpak werd onlangs toegepast op de bouw van Westhof, een nieuwe wijk met huur- en koopwoningen in het zuid-Arnhemse stadsdeel Schuytgraaf. Planontwikkelaar Nanet Hendriks licht vanuit Giesbers Ontwikkelen en Bouwen het project nader toe: “Wij zijn vanuit de Dit is wonen-aanpak gaan meekijken met de ontwikkelaar, BPD Gebiedsontwikkeling, en wij hebben vanaf het eerste moment onze kennis ingebracht.”

Communicatie met bewoners

Een belangrijke eerste stap was communicatie met de potentiële bewoners. “Er lag in eerste instantie een stedenbouwkundig plan voor alleen koopwoningen, hoofdzakelijk 2-onder-1-kap woningen. We zijn in een vroeg stadium gaan kijken: past dat wel?” Uit de enquêtes die BPD uitvoerde onder potentiële bewoners bleek dat diens woonwensen toch net iets anders waren. “Er was ook interesse in vrijstaande woningen, rijwoningen en levensloopbestendige woningen. Om er een goed verkopend project van te maken, zijn we gaan differentiëren in het type woningen.” Ook was er behoefte aan middeldure huurwoningen, een wens die ook werd verwerkt in het plan: er kwamen 42 koopwoningen en 23 middeldure huurwoningen.

Aanpassingen binnen de ruimte en kwaliteitskaders

Die differentiatie betekende dat er ook aanpassingen moesten komen op andere vlakken. De gemeente Arnhem had een verkaveling liggen waar het oorspronkelijke plan bij paste. Nanet: “We zijn gaan kijken naar ruimtelijke kaders en de kwaliteitskaders van de gemeente.  En sommige locaties lenen zich bijvoorbeeld goed voor rijwoningen, terwijl dat op andere plekken niet past.”

Zo ging Giesbers volgens de Dit is wonen-werkwijze aan de knoppen draaien, samen met BPD en SVP Stedenbouw en Architectuur voor een goede inpassing. Een weg die door de verkaveling liep werd iets verplaatst, levensloopbestendige woningen werden op mooi passende kavels geplaatst. “Veel mensen die in dit soort woningen komen wonen, willen wel graag een groene tuin met vogeltjes, maar willen liever niet de lasten van het groen onderhouden,” legt Nanet uit. “Daarom hebben we bij deze woningen gekozen voor een kleinere achtertuin met daarachter een collectief deel. Bewoners kunnen zo het onderhoud samen doen of uitbesteden én er ontstaat meer sociale cohesie. Over dat soort dingen moet je van tevoren goed nadenken.”

Een haalbare business case

Zo creëerde Giesbers in Arnhem een haalbare business case, die kan worden gezien als een praktische invulling van het woningbouwvraagstuk, waarbij ook betaalbaarheid zoveel mogelijk gediend is. Zo is er ook extra aandacht geweest voor energiezuinigheid door alle woningen energieneutraal uit te voeren, maar ook natuurinclusieve maatregelen zoals groendaken en nestvoorzieningen. In korte tijd zijn, binnen de ruimtelijke kwaliteitskaders van de gemeente Arnhem, in totaal 65 woningen gebouwd. Dit betreft zowel betaalbare starterswoningen in koop en (midden-)huur als de wat hogere segment 2-onder-1-kapwoningen, vrijstaande woningen en seniorenwoningen. Het resultaat is een diverse en sterke wijk, gebouwd volgens een effectief proces. Een werkwijze die noodzakelijk is om snel nieuwe woningen te creëren en het woningtekort tegen te gaan.

Wilt u dat wij met u meedenken over passende woonoplossingen? Oplossingen die passen binnen uw woonvisie en betaalbaar maar ook duurzaam zijn? Neem contact met ons op. We gaan graag met u om tafel.